Connected Real Estate

2. Istota technologii CRE

Rozwiązanie Connected Real Estate jest rozwiązaniem bazującym na protokole IP, łączącym technologie informacyjne, komunikacyjne i budynkowe w jedną, spójną infrastrukturę dostępową. Integracja systemów budynkowych oraz migracja do IP jako uniwersalnego protokołu komunikacyjnego jest już faktem. Nigdy wcześniej właściciele i operatorzy budynków nie mieli takiej swobody w doborze rozwiązań technicznych dla swoich inwestycji oraz niemal nieograniczonych możliwości kreowania dodatkowych usług dla najemców oraz zwiększania komfortu i bezpieczeństwa budynków.

Spodziewane korzyści wynikające z zastosowania integracji wszystkich systemów budynkowych za pomocą protokołu IP tworzące tzw. nowa jakość - Building over IP można podzielić nas kilka grup:

• Infrastruktura IP Ethernet:
  • wspólna instalacja dla wielu systemów,
  • otwarty standard dający możliwość integracji różnych systemów - także w przyszłości,
  • standard, który juz dzisiaj oferowany jest przez największych producentów systemów budynkowych na świecie - T.A.C., Honeywell, Johnson Controls, Siemens, itd.,
  • możliwości diagnostyczne i niezawodnościowe niespotykane w tradycyjnych systemach budynkowych.
• Automatyka dla mieszkańców:
  • podwyższenie standardu, bezpieczeństwa i komfortu użytkowania.
• Building Management System (BMS):
  • centralizacja zarządzania np. klimatyzacją, elewatorami, parkingiem, dostępem do poszczególnych sekcji budynku,
  • integracja różnych technologii i systemów budynkowych (duża niezależność w przypadku chęci wykorzystania innych rozwiązań w przyszłości),
  • możliwość zarządzania z dowolnego miejsca.
• System bezpieczeństwa i monitoringu:
  • możliwość automatycznej analizy obrazu pod kątem groźnych lub niestandardowych zachowań,
  • bezprzewodowy dostęp do systemu, pozwalający personelowi ochrony otrzymywać instrukcje i obrazy w czasie rzeczywistym,
  • korelacja informacji z wielu systemów w celu automatycznej identyfikacji potencjalnych zagrożeń,
  • większe bezpieczeństwo obiektu przy ograniczeniu ilości personelu potrzebnego normalnie w takich sytuacjach,
  • archiwizacja zapisu z systemu.
• Usługi IP:
  • dowolność w tworzeniu aplikacji wspomagających zarządzanie budynkiem, oferowanie usług dla najemców oraz generowanie nowych źródeł przychodów,
  • doskonały argument marketingowy - fakt budowy tak zaawansowanego budynku może zostać wykorzystany do szybkiego pozyskania bardziej wymagających klientów tak w Polsce jak i zagranicą,
  • ewolucyjne wdrażanie nowych usług w ramach potrzeb - początkowo można się skupić jedynie na podstawowych usługach takich jak telefon, telewizja, wideodomofon, dostęp do Internetu, czy też portal dla najemców, a w miarę upływu czasu wdrażać nowe usługi.

Eksperci KLK S.A. polecając rozwiązania CRE Klientom akcentują przede wszystkim możliwości tej technologii w zakresie zwiększenia przychodów właścicieli oraz najemców, ograniczenia kosztów obu wymienionych grup, jak również zwiększenia komfortu użytkowania i bezpieczeństwa dla Klienta końcowego.

 

2.1. Biznesowy opis rozwiązania

Rozwiązanie CRE to nowe, nieograniczone możliwości i innowacyjny model biznesowy. Jego podstawą jest integracja wszystkich systemów w budynku w oparciu o uniwersalny protokół IP, pozwalający na tworzenie nowych usług i aplikacji, które z jednej strony podnoszą komfort użytkowania budynku, a z drugiej dają możliwość generowania dodatkowych przychodów z usług świadczonych Klientom.

Rynek inwestycji budowlanych ma w Polsce mimo chwilowego kryzysu doskonałe perspektywy. Będzie się budowało dużo i w coraz wyższym standardzie. Niestety obecnie stosowane technologie ograniczają możliwości rozwoju nowych rozwiązań i usług. Potrzeby Klientów zmieniły się znacznie - coraz częściej oczekują oni wyższego komfortu, bezpieczeństwa, dostępu do szerokiej palety usług, niskich kosztów eksploatacyjnych, spełniania wymagań ekologicznych, czy też bogatej oferty rozrywkowej.

Inwestorzy i deweloperzy starają się tym wymaganiom sprostać. Okazuje się jednak, że tak naprawdę niewiele na tym korzystają, ponieważ duża część przychodów z tych usług przejmowana jest przez firmy zewnętrzne (np. operatorów telewizji kablowych, operatorów telekomunikacyjnych). Dodatkowo sam fakt posiadania takich możliwości jest słabo wykorzystywany promocyjnie przy sprzedaży inwestycji.

Technologia Building over IP zmienia tą sytuację. Inwestorzy i deweloperzy mają możliwość dostarczenia swoim Klientom szerokiej gamy usług oraz udogodnień. Stosując protokół IP, do każdego apartamentu, pokoju hotelowego czy wynajmowanego pomieszczenia można podłączyć jednym kablem Ethernet wszystkie oferowane usługi i czerpać zyski dzięki różnicy pomiędzy standardowym abonamentem, a kosztem hurtowego zakupu tych usług od operatorów. Jednocześnie można dowolnie kształtować taryfy, aby maksymalizować zysk, przy jednoczesnym oferowaniu konkurencyjnych warunków.

Dodatkowo ważna jest również możliwość wykorzystania takiej platformy do sprzedaży reklam (np. po uruchomieniu telewizora, na jego ekranie pojawia się ekran powitalny z listą usług, z których można skorzystać i na tym właśnie ekranie istnieje wydzielona przestrzeń, na której prezentowane będą reklamy - dokładnie tak samo jak przy przeglądaniu znanych portali internetowych).

Klient zwraca uwagę nie tylko na konkurencyjność oferty, ale również na jej kompleksowość. Coraz częściej inwestorzy oraz deweloperzy chcąc wyróżnić się na rynku komponują wspólnie ze swoimi biznesowymi partnerami pakiet usług dedykowany Klientowi końcowemu. Prezentowana platforma daje możliwość zaoferowania kompleksowej oferty obejmującej usługi i produkty partnerów np. usługi sprzątania, dostawę jedzenia do domu, zakupy na odległość lub zamawianie taxi. Za każdą transakcję zrealizowaną w ten sposób można pobierać wynagrodzenie - ryczałt albo kwotę uzależnioną od wartości zamówienia.

Ponadto dodatkowymi korzyściami są niższe koszty eksploatacji budynku, zwiększone bezpieczeństwo i komfort użytkowania, lepsze dostosowanie do potrzeb najemców.

Możliwy do stworzenia dzięki rozwiązaniom CRE model biznesowy dzięki swojej elastyczności może zostać wykorzystany w firmach operujących w różnych sektorach. Dzięki wielu zrealizowanym wdrożeniom CRE jesteśmy przekonani, że technologia ta stanowi przyszłość. KLK S.A. umożliwia skorzystanie z tych rozwiązań już teraz.

 

2.2. Narzędzia rozrywki i pracy udostępniane użytkownikom

Technologia CRE znacznie rozszerza ofertę rozrywkową, jak również centralizuje i ułatwia korzystanie z niej. Dzięki podłączonemu do wspólnej infrastruktury IP budynku urządzeniu Set-top-box (STB), które pozwala na oglądanie telewizji (IPTV), możliwe jest również przeglądanie zasobów sieci Internet, oglądanie filmów (np. Video-on-Demand), odsłuchanie poczty z telefonu domowego, czy też rozrywkę w postaci gier sieciowych. Technologia nowoczesnych telewizorów LCD i plazmowych sprawia, że obraz na ekranie w niczym nie odbiega jakością od obrazu na monitorze komputera, a jest znacznie większy i czytelniejszy, co umożliwia traktowanie telewizora jako centrum rozrywki.

Dzięki zastosowaniu telefonii IP, aparat telefoniczny, telewizor lub komputer stanowią interfejs do korzystania z różnych systemów budynkowych. W ten sposób można sterować klimatyzacją czy oświetleniem. Ponadto oba te urządzenia mogą zostać wykorzystane jako wideodomofon, wykorzystujący kamery IP telewizji dozorowej. Zamiast instalacji dedykowanego systemu wideodomofonu, na ekranie telewizora lub telefonu może być prezentowany obraz z kamery umieszczonej przy drzwiach wejściowych lub na recepcji, a decyzja o akceptacji wizyty wydana przy pomocy jednego przycisku. W ten sposób urządzenia stają się uniwersalne, co pozwala ograniczyć koszty wdrożenia kolejnych systemów.

Mogą one pełnić również funkcję central alarmowych. W przypadku alarmu pożarowego na ekranie telewizora lub telefonu prezentowane są informacje o ewakuacji i wskazywane najbliższe wyjścia ewakuacyjne. Przez telewizor lub komputer można również udostępnić Klientom portal informacyjny, gdzie będą mogli sprawdzić aktualne opłaty eksploatacyjne, biling telefoniczny, informacje porządkowe, czy też zgłosić problemy do administracji.

Zrealizowane wdrożenia pozwalają nam w pełni dostrzegać korzyści wynikające ze stosowania modelu biznesowego opartego o technologię CRE. Nasze doświadczenie umożliwia świadczenie kompleksowego doradztwa dotyczącego technicznych możliwości realizacji koncepcji Klientów oraz całościowe wdrożenia CRE.

 

2.3. Inteligentna automatyka budynkowa

Podłączenie wszystkich systemów do sieci IP to łatwy i szybki dostęp do różnorodnych danych. Umożliwia to reagowanie w czasie rzeczywistym na zachodzące w otoczeniu zmiany. Jest to szczególnie ważne w przypadku monitorowania zużycia energii. Jak pokazują bowiem badania ponad 50% całej energii produkowanej przez człowieka wykorzystuje się w budynkach. Szczególnego znaczenia nabiera więc możliwość takiego zarządzania energią, aby zminimalizować jej zużycie.

Dzięki integracji systemów po IP możliwe jest korelowanie informacji z systemu kontroli włamań (czujka ruchu) w celu weryfikacji czy w danym pomieszczeniu, gdzie załączone jest oświetlenie, faktycznie przebywają osoby. Jeżeli system wykryje sytuację, w której faktycznie w pomieszczeniu nie przebywają osoby, może automatycznie wyłączyć oświetlenie. Podobnie wykorzystywany jest system kontroli dostępu. W momencie wyjścia z pracy ostatniego użytkownika zalogowanego w danym dniu, automatycznie wygaszane jest światło oraz ograniczana klimatyzacja w całym biurze.

Ciekawy sposób na ograniczenie zużycia energii polega na sprzężeniu systemu z lokalną informacją pogodową. Reakcje systemu można zaprogramować w zależności od charakteru pojawiających się danych. I tak w przypadku informacji o nadchodzącym upale budynek może zostać schłodzony w poprzedzającą noc. W ten sposób znacznemu zmniejszeniu ulega zapotrzebowanie systemu klimatyzacyjnego na energię.

Po zintegrowaniu systemów budynkowych siecią IP centralny system zarządzania energią na bieżąco monitoruje całkowite zużycie energii i weryfikuje czy wynegocjowany limit z zakładem energetycznym nie został przekroczony. Dzięki temu sterowanie urządzeniami jest pro aktywne, co chroni przed dodatkowymi opłatami za zbyt duże zużycie energii.

Wszystkie wymienione wyżej korzyści są pochodną wdrożenia jako podstawowej infrastruktury niskoprądowej sieci IP. Zastępujemy w ten sposób wiele niezależnych i nie współpracujących ze sobą instalacji jedną, spójną infrastrukturą, współdzieloną przez wszystkie systemy w budynku. Systemy mogą współdzielić czujki i elementy (np. kamery) zachowując swoje właściwości funkcjonalne, co znacząco wpływa na obniżenie kosztów instalacji i serwisowania. Nie bez znaczenia jest również fakt, że sieć Ethernet IP jest otwartym standardem, co ułatwia znalezienie personelu do zarządzania i utrzymania, a równocześnie daje dużą swobodę w doborze, czy rozbudowie systemów w przyszłości. Nie trzeba bowiem ograniczać się do jednego producenta systemu BMS, ponieważ każdy nowy system współpracujący z IP będzie można w łatwy sposób zintegrować.

 

2.4. Bezpieczeństwo fizyczne użytkowników

Kolejną zaletą realizacji i eksploatacji budynku w technologii IP jest zwiększenie bezpieczeństwa osób i mienia. Zagadnienie to jest szczególnie ważne przy rosnącej kubaturze obiektów. Klasyczne systemy telewizji dozorowej CCTV przestają spełniać swoje zadanie, ponieważ praktycznie niemożliwy jest efektywny nadzór nad kilkudziesięcioma albo nawet kilkuset kamerami, nie mówiąc o problemach z archiwizacją zapisu wideo. Dlatego też obecnie stosuje się cyfrowy zapis wideo, kamery podłączane po IP oraz systemy automatycznej analizy obrazu. W ten sposób system komputerowy jest w stanie identyfikować potencjalne zagrożenia analizując obraz z wielu kamer równocześnie. Systemy takie potrafią również zliczać ludzi stojących np. w kolejce lub na korytarzu, analizować kierunek ruchu osób, czy wykrywać inne zagrożenia.

Zastosowanie integracji systemów budynkowych protokołem IP w bardzo prosty sposób pozwala korelować informacje pochodzące z systemu telewizji dozorowej z systemem kontroli dostępu. W ten sposób można w całkowicie automatyczny sposób wykryć zdarzenie, kiedy przykładowo na jedną kartę dostępową wchodzi do budynku więcej osób. Jeśli miejsce tego zdarzenia znajduje się w odległym albo mało ważnym miejscu obiektu, jest duże prawdopodobieństwo, że umknęłoby ono monitoringowi, a w razie jakichkolwiek problemów, odtworzenie jego przebiegu zajęłoby wiele czasu.

Inną zaletą zastosowania technologii IP jest możliwość wykorzystania sieci bezprzewodowych do kontaktu z ochroną na terenie budynku. Wykorzystując komputery naręczne lub palmtopy, osoby takie mogą mieć dostęp do obrazu z kamer, planów obiektu lub innych informacji porządkowych. Zamiast więc instruować ochronę o rysopisie przestępcy, można udostępnić im obraz tej osoby zarejestrowany przez system nadzoru wideo. Sieć bezprzewodowa może również zostać wykorzystana do śledzenia położenia obiektów lub ludzi. Dzięki zastosowaniu specjalnych identyfikatorów RFID możliwe jest określenie gdzie dany obiekt znajduje się w danej chwili. Rozwiązania takie są stosowane najczęściej do nadzoru nad gośćmi w budynku lub lokalizacji dzieci w budynkach mieszkalnych z częściami.

Dostrzegając korzyści wynikające z zastosowania technologii CRE nasza firma zaleca realizowanie wdrożeń systemów bezpieczeństwa fizycznego w oparciu właśnie o te rozwiązania.